リスクが少ない投資法

不動産投資は決して安い買い物ではないため、損失を出すことは避けたいものです。
できるだけ確実に利回りを出す方法として実践している方が多いのは、取得した不動産を貸して家賃収入を得ることで利回りを出すインカムゲインという方式です。
インカムゲインの特徴は投資に失敗するリスクは少なくて、収益として得るリターンも少ないという特徴があります。
利益を得る手段は家賃収入なので、購入した金額まで達するまでにはある程度期間が必要になるため、地道に利回りを稼ぐことになります。

安定した収入を得るという意味ではインカムゲインはメリットが大きいものの、リスクがないわけではありません。
考えられるリスクを回避することが、大きな利回りを出すコツです。

インカムゲインの利回り計算法

毎月の家賃収入が利回りの確保に繋がる方式ですが、利回りの算出方法によって良い物件なのか見極めることができます。
物件購入価格に対して1年間で得られた利益の割合がどのくらいあるのかを計算するのが利回りです。

物件を探していると利回りについて言及している場合もありますが、この利回りとは表面利回りと実質利回りのどちらを示しているのか考えることが大切です。
一般的にはグロスとも言われている表面利回りで表記されていることが多いです。
しかし表面利回りでは正確な判断材料とはいえないため、実質利回りで考えることが大切です。

例えば物件価格が3000万円、家賃収入が300万円という中古物件があったとします。
購入時には諸経費として100万円発生し、維持管理費などの諸経費として50万円かかったと仮定します。

この場合の表面利回りは300万円÷3000万円で10%という数値です。
実質利回りは、家賃収入から管理時の諸経費を引いたものを物件価格と購入時の諸経費を加えたもので割ります。
つまり（300万円-50万円）÷（3000万円+100万円）で約8%という数値になります。

この事例からもわかるように、表面利回りと実質利回りはかなり差があることがわかります。
中古物件の場合は今後更に修繕などが必要になることも予想されるため、修繕費などの諸経費がかさみ更にインカムゲインが減っていくことも予想されます。

また中古物件よりも新築物件の方が人気が出るため、必ずしも中古物件を購入することが正解ではありません。
自分で新築マンションを運用する場合は、人気の高い新築物件を部屋の数だけ貸し出せるため初動が安定します。

購入時の利回りだけを考慮するのではなく、先々の状況についても予測することが大切です。

総合的に判断することが大切

不動産投資をインカムゲインで行うことを考えている方は長期的な予測を考えることが重要です。
リスクは少ないとされていても、万が一入居者が減った時はどうするか、大規模な修繕が必要になった時はどうするかなどの対応策も考えておきましょう。
万が一の時に備えた対策を怠っていなければ、投資が成功する可能性は非常に高いです。